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一个东谈主为资产违纪，这个东谈主有罪；一个东谈主为面包违纪，这个社会有罪；一个东谈主为尊容违纪，众东谈主都有罪--拉古迪亚
1问：业主大会成立后，如何划改行主交存的住宅专项维修资金？
答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金贬责方针》第15条和第16条的秩序，业主大会成立后划改行主交存的住宅专项维修资金的款式时刻是：
第一步：业主大会决定寄托小区地方地的一家交易银行动作本物业贬责区域内住宅专项维修资金的专户贬责银行，并以该物业贬责区域为单元设账，按房屋户门号设分户账，在专户贬责银行开立住宅专项维修资金专户；
第二步：业主委员会将在专户贬责银行开立住宅专项维修资金专户的情况，拟决定寄托住宅专项维修资金账目贬责单元的情况和已制定《住宅专项维修资金使用贬责轨制》的情况等，书面奉告并请求小区地方地的房地产行政足下部门或者认真贬责公有住房住宅专项维修资金的部门向业主大会划转住宅专项维修资金并吩咐相关账目；
第三步：小区地方地的房地产行政足下部门或者认真贬责公有住房住宅专项维修资金的部门在收到业主委员会的书面奉告之日起30日内，向专户贬责住宅专项维修资金的银行发出《划转住宅专项维修资金奉告书》，奉告专户贬责住宅专项维修资金的银即将该物业贬责区域内业主交存的住宅专项维修资金的账面余额划转至小区业主大会开立的住宅专项维修资金账户，同期将触及该住宅专项维修资金的账目等吩咐给业主委员会。
2问：物业作事东谈主不错在微信业主群公布欠物业费业主的名单明细吗？
答：字据《中华东谈主民共和国民法典》第944条第二款的秩序，若是业主违犯商定过期不支付物业费，物业作事东谈主不错催告业主在合理期限内支付。合理期限届满仍未支付的，物业作事东谈主不错拿告状讼或者肯求仲裁。这就是说，物业作事东谈主在向业主催交物业费时，不错先催告业主在合理期限内支付，合理期限届满未支付的，物业作事东谈主不错拿告状讼或者肯求仲裁，或者也不错不经催告，径直拿告状讼或者肯求仲裁。因为法律在这里说的是不错催告，而非是应当催告，是以说催告并非物业作事东谈主拿告状讼或者肯求仲裁的前置法式。因此，催告后的拿告状讼或者肯求仲裁，或者不经催告的径直拿告状讼或者肯求仲裁才是物业作事东谈主向业主催交物业费的正确姿势。
然则，有的物业作事东谈主向业主催交物业费时不是聘用法律允许的正确神情进行，而是聘用将欠交物业费业主的名单明细在微信业主群公布的神情向业主催交，她们以为以此款式向业主催交物业费应该是更省略、更浅易、更快捷的有用款式，还能起到“杀一儆百”的作用。殊不知，这不仅事与愿违，而且还由于物业作事东谈主终点职工的活动侵犯了业主的狡饰权等权利而摊上了讼事。
某物业作事东谈主的职工陈某，为了向黄某等催交物业费，而在微信业主群发布了《三年不交物业费的业主名单明细》，名单明细详备纪录了黄某等业主的房屋门招牌码、欠费金额、职责单元、从事行状等个东谈主狡饰信息。黄某报警并拿告状讼后，公安机关予以了陈某秩序罚金的行政处罚。案经东谈主民法院审理以为，字据《中华东谈主民共和国民法典》第1032条和第1033条的秩序，当然东谈主享有狡饰权。当然东谈主的狡饰权受法律保护。当然东谈主的狡饰权包括当然东谈主的姓名、出身日历、身份证件号码、生物识别信息、家庭住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、踪迹信息等。严禁以刺探、侵犯、涌现、公开等神情侵害公民的狡饰权。某物业作事东谈主以在微信业主群发布《三年不交物业费的业主名单明细》的神情向黄某等业主催交物业费，其活动显著违犯了法律的强制性秩序，主不雅上存在症结，客不雅上形成了侵害黄某狡饰权的效率，物业作事东谈主应当向黄某承担侵权的民事包袱。遂判令某物业作事东谈主在小区公告栏张贴经东谈主民法院审核通过的向黄某的书面赔礼谈歉信，并判令物业作事东谈主抵偿黄某一定数额的精神毁伤抵偿金。
3问：业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金应当由谁管？
答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金贬责方针》第10条和第11条的秩序，在业主大会成立前，对业主交存的住宅专项维修资金的贬责分为两种情况。
第一种情况是：在业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业地方地的房地产行政足下部门代管。
房地产行政足下部门代管时，应当寄托地方地的一家交易银行，动作本行政区域内住宅专项维修资金的专户贬责银行，并在专户贬责银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业贬责区域为单元设账，按房屋户门号设分户账。未礼貌物业贬责区域的，以幢为单元设账，按房屋户门号设分户账；
第二种情况是：在业主大会成立前，已售公有住房的住宅专项维修资金，由物业地方地的房地产行政足下部门认真贬责。认真贬责公有住房住宅专项维修资金的部门应当寄托地方地的一家交易银行，动作本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户贬责银行，并在专户贬责银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单元设账，按幢设分账。其中，对业主交存的住宅专项维修资金，应当按房屋户门号设分户账。
向日葵视频在线观看4问：应当若何分管住宅共用部位、共用设施诱骗维修和更新、矫正的用度？
答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金贬责方针》第20条和第21条的秩序，对住宅共用部位、共用设施诱骗进行维修和更新、矫正时，用度按照下列秩序分管：
一是对商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间的共用部位、共用设施诱骗进行维修和更新、矫正时，用度由相关业主按照各自领有的物业建筑面积的比例分管；
二是对售后公有住房之间的共用部位、共用设施诱骗进行维修和更新、矫正时，用度由相关业主和公有住房售房单元按照所交存住宅专项维修资金的比例分管。其中应由业主承担的部分，由相关业主按照各自领有物业建筑面积的比例分管；
三是对售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间的共用部位、共用设施诱骗进行维修和更新、矫正时国产自拍，用度应最初按建筑面积的比例分管到各相关物业。其中应当由售后公有住房分管的用度，由相关业主和公有住房售房单元按照所交存住宅专项维修资金的比例分管；
四是对触及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的住宅共用部位、共用设施诱骗进行维修和更新、矫正时，开发建设单元或者公有住房单元应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分管维修和更新、矫正的用度。
5问：哪些用度不得从住宅专项维修资金中列支？
答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金贬责方针》第25条的秩序，下列用度不得从住宅专项维修资金中列支：
一是照章应当由建设单元或者施工单元承担的住宅共用部位、共用设施诱骗维修、更新和矫正的用度；
二是照章应当由相关单元承担的给水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施诱骗维修、养护的用度；
三是照章应当由当事东谈主承担的因东谈主为损坏住宅共用部位、共用设施诱骗所需的设立用度；
四是字据物业作事合同的商定，应当由物业作事东谈主承担的住宅共用部位、共用设施诱骗的维修和养护用度。
6问：谁应向业主公布住宅专项维修资金的相关情况？
答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金贬责方针》第30条的秩序，房地产行政足下部门、认真贬责公有住房住宅专项维修资金的部门以及业主委员会，应当每年至少一次与住宅专项维修资金的专户贬责银行查对住宅专项维修资金的账目，并向业主，向公有住房售房单元公布下列情况：
一是住宅专项维修资金的交存、使用、升值收益和结存总和情况；
二是住宅专项维修资金发生列支的姿首、用度和分管的情况；
三是业主、公有住房售房单元分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、升值收益和结存的金额；
四是其他相关住宅专项维修资金的使用和贬责情况。
7问：住宅专项维修资金不错用于购买国债吗？
答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金贬责方针》第26条的秩序，在保证住宅专项维修资金平日使用的前提下，不错按照国度相关秩序将住宅专项维修资金用于购买国债，具体要求是：
一是运用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券阛阓或者交易银行柜台阛阓购买一级阛阓新刊行的国债，并握有到期；
二是运用业主交存的住宅专项维修资金购买国债，应当经业主大会同意。尚未成立业主大会的，应当经独到部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总东谈主数三分之二以上的业主同意；
三是运用从公有住房售房款中索求的住宅专项维修资金购买国债的，应当字据售房单元的财政隶属关系，报经同级财政部门审核同意；
四是不得运用住宅专项维修资金从事国债回购、寄托答应业务或者将购买的国债用于质押、典质等担保活动。
8问：哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？
答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金贬责方针》第27条的秩序，
下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
一是住宅专项维修资金的存储利息；
二是运用住宅专项维修资金购买国债的升值收益；
三是运用住宅共用部位、共用设施诱骗进行缱绻的业主所得收益，但业主大会另有决定的之外；
四是住宅共用设施诱骗报废后回收的残值。
9问：住户委员会有权代表业主与物业作事东谈主坚决合同吗？
答：字据《中华东谈主民共和国民法典》第278条第一款（四）项的秩序，选聘妥协聘物业作事东谈主或者选聘妥协聘其他贬责东谈主是由小区业主共同决定的事项，而非是由住户委员会有权决定的事项。因为住户委员会不是小区业主，其不享有小区业主的权利，也就不成履行小区业主的义务，是以住户委员会是无权利也无义务替代业主与物业作事东谈主坚决合同的。否则，住户委员会的越俎代庖活动就口角法的、无效的。
有东谈主民法院的法令判例显现，在前期物业作事合同到期，物业作事东谈主退出后，小区堕入了无东谈主贬责的情状。在这种情况下，住户委员会为了保险小区业主的平日活命，在征得大大都业主的同意后，与一家物业作事东谈主坚决了物业作事合同。业主李某以为，住户委员会无权代表业主坚决合同，是以不应向物业作事东谈主支付物业费。案经东谈主民法院审理以为，“在小区尚未成立业主委员会的特殊情况下，住户委员会为了保险业主的平日活命，在征得大大都业主的同意后，亦然不错代行业主委员会权柄的。住户委员会与物业作事东谈主坚决的合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力。李某对此诚然握有异议，但他采选了物业作事东谈主的作事，与物业作事东谈主形成了事实上的物业作事关系”，遂判令李某向物业作事东谈主支付物业费和背信金。对此法令判决，笔者以为，法令判决对本案的处理终了诚然基本正确，但对其说明的住户委员会不错代行业主委员会权柄，合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力的情理却是不敢苟同且又是不错值得商讨的。因为现在在无明确法律不错依据，况且住户委员会坚决合同的活动已“朝上法律”的情况下，法令判决还仗义执言地认定住户委员会不错代行业主委员会权柄，合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力，是不是不错令东谈主啼笑王人非？
“不错代行”！是法律的秩序？是法令的“老例”？照旧法官的创造？不错代行的一纸判决难谈就不错编削法律的强制性秩序？不错代行的一纸判决难谈就赋予了业主委员会有与物业作事东谈主坚决合同的权柄，然后住户委员会也就有了代行的权柄？
好像问心无愧，其实则否则。住户委员会不仅无权代行业主委员会权柄，而且就连业主委员会本人亦然不具有私行与物业作事东谈主坚决合同的权柄的。因为只消在召开业主大会，由独到部分面积占比三分之二以上的业主占比三分之二以上的业主参与表决，况且形成选聘妥协聘物业作事东谈主的决定后，业主委员会字据业主大会的决定或者授权，才不错与物业作事东谈主坚决合同，而不是业主委员会有权与物业作事东谈主坚决合同。
睁大眼睛细细看，“进攻性”、“方向性”和“大都性”事实情理的表述缺失却又是法令判决“致命的伤”。而这些进攻性、方向性和大都性事实情理缺失所致的致命伤即使是靠李某履行了判决义务而渐渐被东谈主淡忘，但对坚决合同那时的情景是否是也曾达到了情况进攻的进度？是否是为了珍摄合座业主的正当权益，而不是为了珍摄住户委员会和物业作事东谈主的“正当权益”的方向，又是是否是征得了大大都业主的书面同意授权，并由业主坚决了《授权寄托书》或者是出具了《同意书》？业主李某仍然是心中芥蒂不认“这壶酒钱”的。
就案办案，个案处理不好吗？为什么非得认定住户委员会不错代行业主委员会权柄，合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力，而陷法令判决于“误打误撞”的痛苦？
骨子上，合同在本案中的着力问题并莫得那么首要，也不会影响李某向物业作事东谈主支付物业费。因为诚然李某以为住户委员会无权代表业主坚决合同，但李某也曾采选了物业作事东谈主的作事，并与物业作事东谈主形成了事实上的物业作事关系，李某就应向物业作事东谈主支付也曾发生的物业费，这才是本案争议的关键。退一步讲，即就是合同无效，字据合同无效的处理原则，李某也应向物业作事东谈主支付也曾发生的物业费。只不外，字据李某的抗辩，查清形成合同无效的包袱，是应当有意于酌情削弱李某的背信包袱的。
认定住户委员会不错代行业主委员会权柄，而又不追加住户委员会动作当事东谈主插足诉讼。而不追加住户委员会插足诉讼，坚决合同那时的进攻情况和大大都同意又奈何大概听任物业作事东谈主的一面之说？法令判决之无庸置疑的不错代行又奈何大概令东谈主遵从？
边说着边看，咱们会猛然发现，当初住户委员会在与物业作事东谈主坚决合同前，似乎是犯下了一个被法令判决忽略的知识性造作，那就是住户委员会既然也曾征得了大大都业主的同意，那住户委员会为什么就赓续不可失组织召开业主大会，引导对选聘物业作事东谈主事项进行投票决定，然后再选出业主代表，由业主代表与物业作事东谈主坚决合同，而非得搭上我方“慌不遮体”地披挂上阵呢？
当咱们撩去法令判决的“面纱”，咱们又会解析贯通，在东谈主民法院下达法令判决时，关于住户委员会与物业作事东谈主坚决合同的期限是否是已因“旷日握久”而动摇了进攻性根基？也即物业作事东谈主是否也曾丧失了当初坚决合同必须进场“应急”的进攻性条目？为什么在“此一时”的今天，住户委员会仍然还在帮扶着物业作事东谈主握续“说明”着合同的着力？关于小区是否也曾具备了缔造业主大会和选举业主委员会的条目？关于住户委员会是否又是有义务字据《中华东谈主民共和国民法典》第277条的秩序，在法令判决后的一按时限内引导并协助小区缔造业主大会和选举业主委员会，并由业主委员会字据业主大会的决定或者授权与物业作事东谈主重新坚决物业作事合同呢？关于这些个一个个的问题，法令判决为什么避而不谈，莫得了下文呢？
紧攥着住户委员会不错代行业主委员会权柄的法令判决，业主李某诚然极不痛快地向物业作事东谈主支付了物业费和背信金，但隐蔽在他心头的住户委员会有权代表业主坚决合同的疑虑雾霾似乎是越来越油腻了。他走火入魔般在小区里四处飞舞，嘴里边想有词：住户委员会有权代表业主坚决合同吗？住户委员会有权代表业主坚决合同吗？住户委员会有权代表业主坚决合同吗……
10问：未经业主大会同意的物业作事合同发生法律着力吗？
答：字据《中华东谈主民共和国民法典》第278条第一款（四）项的秩序，选聘妥协聘物业作事东谈主或者选聘妥协聘其他贬责东谈主是由小区业主共同决定的事项，而非是由业主委员会有权决定的事项。况且业主大会在决定该事项时，应当由独到部分面积占比三分之二以上的业主占比三分之二以上的业主参与表决，形成选聘妥协聘物业作事东谈主的决定，然后由业主委员会试验。法律之是以如斯秩序，方向是出于珍摄业主正当权益和珍摄社会平缓妥协需要磋商的。业主委员会动作业主大会的试验机构，应当实事求是地试验好业主大会选聘妥协聘物业作事东谈主，并与之坚决或者拆除物业作事合同的决定，而不成私行决定选聘或解聘物业作事东谈主并与之坚决或者拆除物业作事合同。否则，业主委员会的越俎代庖活动就口角法的、无效的。
有东谈主民法院的法令判例以为，在某小区的物业作事合同到期后，业主委员会在未经业主大会同意的情况下，其与物业作事东谈主续签的物业作事合同无效，对业主不发生法律着力。遂判令物业作事东谈主于判决奏效后国产自拍的十五日内撤出物业作事区域。
判决奏效后，物业作事东谈主未主动撤出，业主委员会肯求东谈主民法院强制试验。在试验经由中，两边当事东谈主达成了试验妥协条约，物业作事东谈主在结清了相关账目并向业主委员会吩咐了物业后裁撤了作事的小区。
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